Seu Imóvel – Como Comprar Bem Resumo - Mauro Halfeld

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Seu Imóvel – Como Comprar Bem

Seu Imóvel – Como Comprar Bem Resumo
Investimentos & Finanças

Este microbook é uma resenha crítica da obra: 

Disponível para: Leitura online, leitura nos nossos aplicativos móveis para iPhone/Android e envio em PDF/EPUB/MOBI para o Amazon Kindle.

ISBN: 858835005, 978-8588350052

Também disponível em audiobook

Resumo

Porque imóveis

O mundo é muito populoso e todo ser humano habita barracos, casas, apartamentos, dentre outros. Estima-se que um terço de todo capital do planeta é investido em imóveis.

A história do Brasil é composta de instabilidades econômicas, altas taxas de inflação e por vezes houve atos governamentais que prejudicaram poupadores em renda fixa, devido a esse histórico investir em imóvel passou a ser um investimento seguro.

Os investidores em imóveis devem ter consciência que este é um investimento a longo prazo e precisam esperar alguns anos para lucrar com o negócio.

Feliz o investidor que tem paciência para colher os frutos, pois os imóveis valorizam de acordo com as benfeitorias e prosperidade das cidades como asfalto, saneamento, linha de ônibus dentre outras.

Muitas pessoas não gostam de investir em imóvel pelo valor investido e pelo fato de que quando se compra um imóvel, congela o dinheiro e isso pode causar muitas consequências financeiras de uma família.

É importante que o investidor tenha sempre uma boa reserva para emergências.

Se não todas, a grande maioria das pessoas que casam quer casa, e este é um dos maiores motivos para comprar um imóvel. Para realizar este sonho as pessoas economizam e se disciplinam financeiramente e essa é uma das maiores virtudes do imóvel.

Investir em imóvel também é uma estratégia interessante para complementar a renda na aposentadoria.

Imóvel ideal

Existem duas formas de obter dinheiro com imóveis: ganho de capital(valorização) ou renda de aluguéis.

- Salas comerciais:

Todos os profissionais precisam de um local para trabalhar. Atualmente as salas comerciais estão bem menores porém com prédios mais modernos com recepções luxuosas e com muita tecnologia.

Os proprietários tem poucos gastos com manutenção. O inquilino em geral, cuida de manter em bom estado de conservação.

É um bom investimento, pois pequenas empresas de serviços surgem todos os dias. Muitas irão preferir as salas compactas, bonitas e baratas.

Os preços mais baixos das pequenas salas permitem que os profissionais deixem de pagar aluguel para se tornarem proprietários. Assim os locatários não cresce tanto quanto esperado.

As salas comerciais são um tipo de imóvel muito sensíveis  a oscilações na economia. Quando ela está aquecida, há uma enorme procura por locações. Quando há uma desaceleração sobram salas.

- Lojas de rua

As populações crescem e as áreas comerciais se expandem, independente das crises. O ponto é o segredo do sucesso para as lojas de rua.

Esse tipo de loja sofrem menos depreciação. O aluguel é comercial e as reformas quase sempre são por conta do inquilino e geralmente não pagam taxas de condomínio.

Porém para esse tipo de investimento é exigido um capital maior. O ponto é essencial mas é difícil descobrir detalhes sobre a melhor localização.

Além disso, a falta de segurança nas ruas afugenta parte dos consumidores que darão preferência aos shoppings.

- Lojas de shopping

Os principais shoppings não vendem suas lojas. As lojas são locadas e, geralmente, há cobrança de luvas.

Essas lojas oferecem segurança e há possibilidades de atrair um grande público que passa muitas horas de lazer nesses locais de consumo.

As lojas de shopping dependem muito da competência administrativa do shopping.

- Vagas de garagem

Os centros urbanos e alguns bairros mais densamente ocupados têm carência de vagas de garagem.

As vagas de garagem sofrem pouca depreciação ao longo do tempo. Seu baixo valor facilita a compra de várias unidades.

A procura por vagas de garagem tende a aumentar à medida que a população adquire mais automóveis. A inadimplência é baixa, porque o valor do aluguel é relativamente baixo.

- Residências

Todos precisam de um teto para morar. Os imóveis residenciais são mais fáceis de selecionar, não exigem grandes conhecimentos do investidor e eles sofrem menos em períodos de crise.

Mas esse tipo de imóvel necessita de reformas ao longo dos anos e são expostos a modismo.

As residências mais luxuosas não são muito indicadas para locação. São menos valorizadas no caso de aluguel, uma vez que, apartamentos de luxo podem ser alugados por 0,6% ao mês do valor do imóvel, barracos em favela são alugados por mais de 1,5% ao mês.

Já as residências modestas pode ser extraordinariamente lucrativa. A incapacidade do Estado em prover financiamentos imobiliários abre oportunidades aos pequenos capitalistas para investirem no segmento de baixa renda.

A localização de um imóvel é muito importante. Imóveis residenciais devem estar próximos a praças, escolas, shoppings, boas linhas de ônibus.

A pessoa que decide investir em imóveis e fazer dos aluguéis uma fonte de renda deve fazer uma boa seleção dos inquilinos e dos fiadores, além de ter “jogo de cintura” nas negociações. Muitas locações são informais, fugindo do amparo legal.

A reforma é uma maneira de implementar rápida valorização do imóvel. Algumas mudanças que valorizam uma residência são:

Adicionar um dormitório;

Fazer mais um banheiro;

Acrescentar uma garagem.

- Flats

São pequenos apartamentos com capacidade de fugir das restrições impostas as locações residenciais.

Os flats são uma locação comercial onde se têm alto rendimento, enquanto novo e com baixa concorrência.

Por outro lado, sofrem depreciação, geralmente acentuada. As taxas de administração consomem parte considerável da renda e o investimento depende da competência da administradora.

- Lotes de terreno

Neste tipo de investimento, descobrir o bairro com maior potencial de valorização não é fácil, consultar o Plano Diretor da Prefeitura pode ser uma boa estratégia.

Para minimizar o risco, seria bom adquirir um terreno com vizinhança já definida.

Terreno têm vida infinita. Os maiores ganhos em terrenos estão na periferia das cidades.

Um aspecto negativo em terrenos é a dificuldade em se obter renda de aluguel sobre ele. O ganho estará todo concentrado na possível valorização ao longo do tempo.

- Terrenos e casas de condomínio fechado

A grande maioria das pessoas que adquirem casas em condomínios fechados estão buscando segurança. Mas não existe apenas essa vantagem, são imóveis com baixas taxas de condomínio, são caracterizados por muito lazer e oferecem ar puro e silêncio.

São imóveis normalmente distantes dos grandes centros, por esta razão os moradores ficam dependentes de automóvel.

- Imóvel na Planta

Comprar imóvel na planta, só é um bom negócio quando comprado de uma construtora muito saudável. O ideal é juntar mais dinheiro e dar entrada em apartamento já pronto.

- Construir sua própria casa

Essa é uma grande alternativa para evitar juros bancários. Se constrói a casa de acordo com o seu orçamento e ainda é possível personalizar a residência.

Porém, geralmente dá muito trabalho e a inexperiência pode levar a erros e desperdícios.

- Imóvel de lazer

Praias entram e saem de moda. Sítios exigem muito de manutenção. E o pior, se houver uma crise econômica, os compradores costumam desaparecer.

Imóveis em cidade praianas que não vivam apenas da temporada turística pode ser um casamento interessante.

Informações necessárias

Comprar um imóvel é uma conquista. Vender pode significar uma derrota para alguns. Não se esqueça que o imóvel é um investimento como outro qualquer e o objetivo final é oferecer uma recompensa a quem conseguir poupar e renunciar ao consumismo.

A seleção de bons inquilinos é fundamental. Dê preferência a locatários com renda mais estável ou com bons fiadores, mesmo que tenha que dar descontos no preço do aluguel.

Faça várias aplicações entre vários imóveis. As pequenas propriedades diminuem o risco de grandes perdas na locação.

Todo investimento implica riscos. Quem tiver disciplina e persistência deve colher bons frutos.

Valor do imóvel

A procura é determinada pela quantidade e pela qualidade de empregos na região. Cidades especializadas em uma única atividade são mais arriscadas para investir em imóveis.

Ao tentar adquirir um imóvel converse com as pessoas que moram na vizinhança, principalmente os moradores que pagam aluguel, estes costumam ser mais sinceros e críticos.

Antes de fechar negócio por um imóvel que necessite de reformas, deve fazer um orçamento da obra. Isso pode ser útil inclusive para conseguir um desconto com o vendedor.

Uma preocupação na hora de investir em imóveis é a depreciação. Há uma hierarquia em relação ao tema:

  1. Flats – Lofts
  2. Salas comerciais
  3. Casas de luxo
  4. Apartamentos Modestos
  5. Casas Modestas
  6. Lojas de rua
  7. Vagas de garagem
  8. Terrenos

Uma grande vantagem dos imóveis frente as aplicações em renda fixa é o adiamento dos impostos sobre o ganho de capital. Os investidores de longo prazo têm o privilégio de trabalhar com o dinheiro que iria para o governo, até o momento da venda.

Sempre que estiver negociando um imóvel, é bom consultar a legislação e as tabelas vigentes no momento ou um contador.

O dinheiro necessário

Para realizar o sonho da casa própria é necessário poupar. Se tiver disciplina, poderá comprar à vista.

1º passo: Pague suas dividas;

2º passo: Só compre á vista;

3º passo: Faça uma reserva para emergências;

4º passo: Invista para comprar seu imóvel.

Poupar é adiar um gasto atual que se possa consumir mais no futuro. A compensação por essa renúncia é o alto retorno que muitas aplicações oferecem.

Mas a recompensa só é oferecida para os disciplinados que se dedicam a aprender a investir e têm paciência.

Aluguel

Comprar a casa própria requer algumas ponderações. Pessoas solteiras, descasadas ou profissionais sujeitos a mudanças de cidades devem ter calma antes de adquirir a sua casa própria.

Uma boa estratégia é receber aluguéis de imóveis comerciais pequenos, ao mesmo tempo em que se paga aluguel em um imóvel residencial. Isso costuma ser bom para quem pode mudar muito e precisa de flexibilidade.

Mas nem sempre essa estratégia dá certo pois os imóveis pequenos podem ficar desalugados enquanto precisa-se continuar a pagar o aluguel da residência.

Para as pessoas com a vida definida, o pagamento de aluguel para o resto da vida não é uma boa opção.

Uma vantagem de quem compra a casa própria está no conforto de se livrar do aluguel, na fase mais madura da vida. Os aposentados que conseguiram adquirir uma residência contam com essa importante folga no orçamento.

Além de tudo isso, quem paga aluguel a vida inteira acaba gastando várias vezes o valor da residência. Se o valor do aluguel for investido, é possível juntar uma pequena fortuna ao final de alguns anos.

Não exagere ao comprar uma residência. Mesmo tendo uma boa renda é importante ser conservador e evitar grandes dívidas com elevadas prestações.

Para quem já tem casa própria, é bom pensar em comprar pequenos imóveis para proporcionar renda extra e ajudar na futura aposentadoria.

Mercado imobiliário

Títulos de Capitalização

É um bom negócio, pois impõem uma disciplina a gastadores compulsivos. A “poupança forçada” é muito melhor do que o consumo supérfluo e ainda oferecem prêmios aos que têm sorte.

Todo investimento tem que ser sempre bem analisado. O título de capitalização tem prazos de carência e penalidades severas para quem desiste. As taxas de administração cobradas são elevadas e a probabilidade de ser premiado é baixa.

Consórcio

Também impõem disciplina a gastadores compulsivos. Quem tem sorte e é premiado no início, livra-se dos juros dos financiamentos.

O consórcio tem uma alta taxa de administração. Se desistir no meio do caminho, só vai receber o valor pago no final do consórcio e sem juros.

Há riscos de crédito envolvidos, isto é, se a administração quebrar, o prejuízo será do cliente. O banco Central fiscaliza, mas não garante.

Fundos Imobiliários

Neste tipo de investimento o cotista pode se tornar sócio de grandes empreendimentos com os quais ele nunca sonharia como investidor individual.

O cliente não precisa perder tempo com a administração dos imóveis. Terá profissionais dedicados a isso e em troca pagará taxas administrativas.

Os fundos imobiliários atualmente tem baixa liquidez, o que pode tornar a saída do negócio difícil, no curto prazo.

Financiamentos 

Comprar um imóvel sem ter todo o dinheiro implica procurar um banco. Dificilmente será tão bom quanto comprar á vista mas existem algumas alternativas interessantes.

Evite comprometer, inicialmente, mais de trinta por cento de sua renda com a prestação de um imóvel.

Ao financiar prefira modelos SACRE ou SAC.

O sistema SACRE impõe uma prestação inicial muito alta. Em compensação ela é decrescente, o que facilita seu pagamento ao longo prazo.

No sistema SAC é diferente onde a parte que destina a  amortizar o Capital é constante, as parcelas não são fixas mas as amortizações são. As prestações são decrescentes.

A melhor opção para qualquer compra é ser conservador, nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

Negócio Fechado

A propriedade do imóvel deve estar regularizada, ou seja, a escritura em nome do vendedor deve estar devidamente registrada no cartório de registro de imóveis.

O imposto predial e territorial urbano, bem como taxas de água, esgoto, energia elétrica devem estar em dia.

Confira se o imóvel está desimpedido e se pode ser legalmente vendido. Verifique se o imóvel não pertence a menores de idade, nesses casos, a venda somente poderá ser realizada mediante prévia autorização judicial.

Em caso de compra á vista, exija a escritura definitiva no ato do pagamento. Se não for a vista, verifique o contrato de promessa de compra e venda.

Notas Finais

Tenha bons profissionais ao seu lado, para boa aquisição se faz necessário um advogado de confiança e um corretor experiente.

Além disso é importante ter atitudes preventivas, evitando problemas futuros.

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Quem escreveu o livro?

Mauro Halfeld é um engenheiro, professor e gestor de investimentos. É graduado em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Juiz de Fora (1987), mestre em Engenharia de Produção (especialidade: Finanças e Avaliação de Investimentos), pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (1991), e... (Leia mais)